Seara, în ansamblul rezidențial nou. Sau: tabloul care spune totul.
Dacă vrei să înțelegi piața imobiliară românească mai bine decât orice analist plătit cu leafă grasă, nu-ți trebuie Bloomberg Terminal, nu-ți trebuie abonament la vreo platformă de date și nici măcar o diplomă în economie. Îți trebuie o seară liberă și o plimbare prin orice ansamblu rezidențial nou construit în București, Cluj, Iași sau Timișoara.
Privești în sus. Numeri ferestrele luminate. Și realizezi, destul de repede, că matematica nu iese. Blocuri întregi, proaspete, cu tencuiala încă neîngălbenită, stau în beznă la orele 9 seara. Nu e pană de curent. Nu e film la cinema. Pur și simplu acolo nu locuiește nimeni.
Și totuși, dacă deschizi orice știre imobiliară din această dimineață, dai peste același titlu reciclat: „Cererea depășește oferta. Prețurile continuă să crească. Momentul să cumperi este acum.”
Ei bine, a venit Storia și a făcut ceva radical de simplu: a luat datele de la recensământul din 2021, le-a pus pe masă și a spus, fără perdea, ce arată ele. Și ce arată ele este un număr care îți taie pofta de orice discurs despre „cerere explozivă”: peste 2,5 milioane de locuințe goale în România, dintr-un total de 9,9 milioane. Adică exact un sfert din tot fondul locativ al țării stă neocupat.
Îl felicit sincer pe Storia pentru această analiză e poate singura care se bazează pe cifre concrete, verificabile, spre deosebire de indicii imobiliari construiți pe oferte de preț din anunțuri, adică pe ceea ce vrea vânzătorul să primească, nu pe ceea ce cumpărătorul a plătit efectiv. Diferența dintre cele două e uneori mai mare decât diferența dintre dorință și realitate și în imobiliare, ca și în viață, cele două nu coincid aproape niciodată.
Spune-mi în comentarii: ai observat și tu fenomenul în orașul tău? Câte ferestre luminate numeri seara în blocul de vizavi?
Un sfert din România stă cu ușa încuiată. Și nu vorbim de sate uitate pe hartă.
Hai să facem un tur rapid al țării, cu datele în mână, nu cu impresii, nu cu „surse din piață”, ci cu ce a ieșit la recensământul din 2021.
București, capitala speranțelor imobiliare, orașul unde „niciodată nu scad prețurile” conform experților noștri preferați, are 218.000 de locuințe goale. Adică 21,1% din tot fondul locativ. Față de 2011, numărul acestor apartamente fără locatari a crescut cu 137,5%. Ca să înțelegeți amploarea: fondul total de locuințe din București a crescut în același interval cu 22,6%. Deci locuințele goale au crescut de șase ori mai repede decât stocul total. Dacă asta înseamnă „cerere care depășește oferta”, atunci eu înțeleg altceva prin cuvintele astea.
Ilfovul, vecinul de suburbie care a explodat în ultimul deceniu cu ansambluri după ansambluri, stă și mai prost procentual: 28,4% din locuințe sunt neocupate. Fondul total a crescut cu 89%, aproape s-a dublat, dar numărul apartamentelor goale a crescut cu 180%. În orașele din Ilfov, locuințele neocupate s-au triplat.
Dar recordul absolut de tristețe îl deține Iașul, cu 31,3% locuințe nelocuite, adică aproape 1 din 3 apartamente și case stă gol. Față de 2011, când procentul era de 13,3%, creșterea e de trei ori. Dintre cele 127.000 de locuințe neocupate din județ, 62.000 sunt în mediul urban. Construim, construim, construim și lăsăm gol.
Timișul, Bihorul, Brașovul, Constanța toate peste 100% creștere a locuințelor neocupate în 10 ani. Chiar și Cluj, veșnicul campion al scumpirilor, are 84.735 de locuințe goale, deși se laudă cu cel mai mic procent dintre marile piețe: 19,3%. Adică aproape 1 din 5. Felicitări, Cluj. Ești fruntașul clasei la capitolul „cel mai puțin dezastruos”.
Și ca să fie tabloul complet: nu există niciun județ din România în care numărul locuințelor goale să fi scăzut între 2011 și 2021. Zero. Niciunul. Nici măcar Vrancea, unde creșterea a fost cel mai mică numeric, tot creștere a fost.
Acum, o paranteză scurtă pentru cei care aud prima oară aceste cifre și se întreabă legitim: de ce stau goale? Cauzele sunt mai nuanțate decât par. O parte sunt locuințe lăsate în urmă de cei plecați la muncă în străinătate, fenomen care a început ușor să se inverseze, dar urmele sunt încă vizibile în statistici. O altă parte sunt moșteniri blocate, proprietarul a murit, urmașii nu se înțeleg sau pur și simplu nu vor să vândă și nu vor să închirieze. Și nu în ultimul rând, avem categoria pe care o știm cu toții dar despre care nu vorbim suficient de tare: locuințe cumpărate strict speculativ, cu raționamentul că „valoarea crește oricum”. Fără chiriaș, fără venit, fără utilizare. Doar un activ parcat, în așteptarea unui cumpărător viitor dispus să plătească mai mult.
Apropo de asta, România are peste 96% rată de proprietate imobiliară, cea mai mare din UE. Suntem campionii continentului la „a deține”. Dar, se pare, nu neapărat și la „a folosi”.
Petrecerea s-a terminat. Dar nimeni nu vrea să plătească nota.
Până acum am vorbit despre apartamente goale și cifre de la recensământ. Acum intrăm în bucătăria financiară a celor care le-au construit și ce găsim acolo nu e tocmai miros de prăjitură proaspătă.
Datele analizei Frames sunt clare și, dacă ești genul care urmărește piața imobiliară cu un ochi critic, deloc surprinzătoare: datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România au depășit 35 de miliarde de lei în 2025. Ca să ai un reper, în 2015 suma era de 15,1 miliarde. Deci în 10 ani, datoria s-a mai mult decât dublat, în timp ce piața ne spunea constant că totul merge strună și că prețurile nu pot decât să crească.
Între timp, cifra de afaceri a sectorului s-a comprimat de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde în 2024. Profitul net a pierdut peste 300 de milioane de lei în același interval. Și ca să fie imaginea completă: valoarea stocurilor de apartamente nevândute a depășit 10 miliarde de lei în 2025, față de 1,51 miliarde acum un deceniu. Apartamente construite, finalizate, gata de cheie și nimeni nu le cumpără.
Dar cifrele devin cu adevărat interesante când te uiți la structura acestui sector. Din cele 7.300 de firme active cu cod CAEN dezvoltare imobiliară, 6.830 sunt SRL-uri, 263 sunt PFA-uri și doar 81 sunt societăți pe acțiuni, adică entități capabile să atragă capital solid de pe piețe. Traducere pentru cei mai puțin familiarizați cu limbajul corporatist: peste 80% din dezvoltatorii români sunt microîntreprinderi, dependente de cashflow-ul imediat din vânzări pentru a supraviețui. Nu au rezerve. Nu au acces la finanțare instituțională serioasă. Trăiesc de la un proiect la altul, exact cum trăiește cineva de la salariu la salariu, doar că miza e câteva sute de apartamente în loc de rata la bancă.
Și acum, pentru că viața nu vine niciodată cu o singură problemă odată, în august 2025 a intrat în vigoare majorarea TVA la locuințele noi de la 9% la 21%. Dacă sectorul era deja pe marginea prăpastiei, asta a fost împingerea politicoasă dar fermă de la spate. Analiza Frames estimează că peste 60% dintre dezvoltatori prezintă în prezent risc mare sau foarte mare de insolvență. În București, din cei peste 3.000 de dezvoltatori activi, 2.300 sunt în zona roșie.
Ca să fie ironia completă: se mai construiește. Comisia Națională de Strategie și Prognoză estimează creșterea volumului lucrărilor cu 4% în 2026. S-au emis 37.252 de autorizații de construire în 2025, în creștere cu 4,4%. Deci în timp ce 60% din sector riscă insolvența, și stocurile de nevândute bat recorduri, și apartamentele goale se numără cu sutele de mii, tot mai autorizăm, tot mai construim. Undeva, cineva tot crede că va găsi cumpărător. Sau poate că nu mai crede, dar a pornit deja utilajele și e mai ieftin să termini decât să oprești.
Întrebarea pe care mi-o pun și ți-o las și ție: dacă nu se cumpără, cine construiește și pentru cine? Răspunsul, cel puțin parțial, îl dă chiar industria: viitorul aparține fondurilor mari de investiții, care vor construi cu focusul pe închiriere, nu pe vânzare. Micii dezvoltatori, cei care au prosperat în anii de boom, vor fi mâncați de consolidare. Piața va deveni mai stabilă, probabil, dar și mai puțin accesibilă pentru omul obișnuit care vrea să cumpere un apartament la un preț decent.
Cerc complet, elegant și dureros.
Apropo, dacă vrei să înțelegi mai în detaliu mecanismul prin care majorarea TVA a declanșat această reacție în lanț, vârful artificial din iulie-august 2025, urmat de prăbușirea din septembrie-decembrie, am analizat subiectul în detaliu acum trei săptămâni. Îl găsești aici, cu cifre, grafice și contextul complet. Ce urmează mai jos e consecința directă a acelui dezastru anunțat.
Deci, ce faci cu toate astea? Sau: cum să nu fii calul cu ochelari laterali.
Hai să tragem linie. Avem 2,5 milioane de locuințe goale într-o țară cu populație în scădere, dezvoltatori cu datorii record și stocuri nevândute cât un cartier întreg, vânzări la minimul ultimilor nouă ani și prețuri care, în ciuda tuturor acestor semnale, refuză să coboare elegant. Și peste tot, aceleași voci care îți explică senin că „cererea depășește oferta” și că „momentul să cumperi este întotdeauna acum.”
Îmi place să cred că tu, cel care ai citit până aici, ai deja o imagine mai clară decât majoritatea. Și imaginea asta spune ceva simplu dar incomod: piața imobiliară românească nu mai este ce a fost, iar regulile jocului s-au schimbat.
Asta nu înseamnă că imobiliarele au murit ca instrument de investiție. Înseamnă că epoca în care cumpărai orice, oriunde, și câștigai garantat, acea epocă s-a terminat. De acum încolo contează unde cumperi, de ce cumperi, la ce preț cumperi și, mai ales, cu ce bani cumperi. Cine intră în piață cu credit la limita capacității, în zone supraevaluate, pe baza logicii că „n-a scăzut niciodată”, joacă un joc pe care piața nu îl mai recompensează la fel de generos.
Și dacă tot suntem la capitolul „ce faci cu banii tăi”, întrebarea legitimă care urmează este: dacă nu imobiliare românești la prețuri umflate, atunci ce? Răspunsul nu e simplu și nu îl dau în trei rânduri, pentru că nu meritați simplificări ieftine. Dar îl construim împreună, pas cu pas, în cadrul cursului GRATUIT de educație investițională pe care îl am pregătit pentru voi. Nu e despre scheme rapide sau „cum devii milionar până vineri.” E despre cum gândești ca un investitor, cum evaluezi un activ, cum îți construiești un portofoliu echilibrat, cum iei decizii financiare pe baza datelor, nu a fricii sau a hype-ului.
Dacă preferi să rămâi conectat la ce se întâmplă în piețele financiare fără să pierzi ore întregi citind rapoarte, există o variantă mai lejeră: Pastila Financiară, newsletterul în care transform știrile financiare din fiecare săptămână în text clar, accesibil, fără jargon inutil. Versiunea gratuită apare săptămânal și e un punct bun de start. Dacă vrei analiză zilnică și context mai profund, există și versiunea premium 499 RON pe an, în funcție de ce nivel de detaliu cauți.
Și pentru că știu că mulți dintre voi consumă conținut în mișcare, în mașină, la sală, în pauza de prânz, există și varianta audio a acestor analize, unde iau cele mai relevante știri financiare ale momentului și le transform în episoade ascultabile, pe înțelesul oricui. Exact același principiu: informație reală, limbaj uman, fără pretenții inutile.
Revin la întrebarea din titlu: cine minte, cine tace și cine plătește nota?
Mint cei care îți vând optimism de plastic în timp ce cifrele spun altceva. Tac cei care știu adevărul dar nu au interes să îl comunice. Și nota o plătesc, ca de obicei, cei care nu s-au informat la timp.
Tu ai ales să te informezi. E un început bun.